Disciplina Direito das Coisas - 6ª Aula.

Direito das coisas

A posse ad usucapionem ou usucapível é uma posse especial, que apresenta as seguintes características principais:

a.      Posse com intenção de dono (animus domini) –

b.      Posse mansa e pacífica

c.       Posse contínua e duradoura, em regra, e com determinado lapso temporal –

d.      Posse justa

e.       Posse de boa-fé e com justo título, em regra

1.      DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA (ART. 1.242 DO CC)

De início, no caput do dispositivo há previsão da usucapião ordinária regular ou comum, cujos requisitos são os seguintes:

Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 10 anos. O Código Civil de 2002 reduziu e unificou os prazos anteriormente previstos, que eram de 10 anos entre presentes e de 15 anos entre ausentes (art. 551 do CC de 1916).

Justo título.

Boa-fé, no caso a boa-fé subjetiva, existente no campo intencional ou psicológico (art. 1.201 do CC).

2.      DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (ART. 1.238 DO CC)

Assim, no que diz respeito à usucapião extraordinária, é seu requisito essencial, em regra, a posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini e sem oposição por 15 anos. O prazo cai para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou seja, se a função social da posse estiver sendo cumprida pela presença da posse-trabalho

3.      DA USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL, AGRÁRIA OU ESPECIAL RURAL – PRO LABORE (ART. 191, CAPUT, DA CF/1988; ART. 1.239 DO CC E LEI 6.969/1981)

No que concerne aos requisitos dessa usucapião especial rural ou pro labore, podem ser apontados os seguintes:

Área não superior a 50 hectares (50 ha), localizada na zona rural. Vale lembrar que apesar de originalmente o art. 1.º da Lei 6.969/1981 ter previsto uma área de 25 ha, este comando não foi recepcionado pela CF/1988.

Posse de cinco anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini. Utilização do imóvel para subsistência ou trabalho (pro labore), podendo ser na agricultura, na pecuária, no extrativismo ou em atividade similar. O fator essencial é que a pessoa ou a família esteja tornando produtiva a terra, por força de seu trabalho.

Aquele que pretende adquirir por usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele rural ou urbano.

Além desses requisitos gerais, cumpre destacar que o art. 3.º da Lei 6.969/1981 proíbe que a usucapião especial rural ocorra nas seguintes áreas:

a.       Áreas indispensáveis à segurança nacional.

b.      Terras habitadas por silvícolas.

c.       Áreas de interesse ecológico, consideradas como tais as reservas biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais, assim declarados pelo Poder Executivo, assegurada aos atuais ocupantes a preferência para assentamento em outras regiões, pelo órgão competente.

4.      DA USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL OU ESPECIAL URBANA – PRO MISERO (ART. 183, CAPUT, DA CF/1988, ART. 1.240 DO CC E ART. 9.º DA LEI 10.257/2001).

A inclusão da nova usucapião especial urbana por abandono do lar conjugal pela Lei 12.424/2011 (art. 1.240-A do CC)

A usucapião constitucional ou especial urbana (pro misero) está consagrada no caput do art. 183 da Constituição Federal, pelo qual: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. A norma está reproduzida no art. 1.240 do CC/2002 e no caput do art. 9.º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).

Pelo que consta dos dispositivos legais mencionados, são os requisitos da usucapião constitucional ou especial urbana:

a.       Área urbana não superior a 250 m².

b.      Posse mansa e pacífica de cinco anos ininterruptos, sem oposição, com animus domini.

c.       O imóvel deve ser utilizado para a sua moradia ou de sua família, nos termos do que consta do art. 6.º, caput, da CF/1988 (pro misero).

d.      Aquele que adquire o bem não pode ser proprietário de outro imóvel, rural ou urbano; não podendo a usucapião especial urbana ser deferida mais de uma vez.

5.       A LEI 12.424, DE 16 DE JUNHO DE 2011, INCLUI NO SISTEMA A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DO LAR.

Vejamos a redação do novo comando, constante do art. 1.240-A do CC/2002:

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1.º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

6.      DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COLETIVA (ART. 10 DA LEI 10.257/2001)

Dispõe o caput do art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001):

“Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural”.

O comando consagra a usucapião especial urbana coletiva ou, tão somente, usucapião coletiva, possível nos casos envolvendo imóveis localizados em zonas urbanas.

São seus requisitos:

a.       Área urbana, havendo limitação mínima de 250 m².

b.      Posse de cinco anos ininterruptos, sem oposição, com animus domini. Como se pode perceber, não há exigência de que a posse seja de boa-fé.

c.       Existência no local de famílias de baixa renda, utilizando o imóvel para moradia, nos termos do art. 6.º, caput, da CF/1988.

d.      Ausência de possibilidade de identificação da área de cada possuidor.

e.       Aquele que adquire não pode ser proprietário de outro imóvel – rural ou urbano.

7.      DA USUCAPIÃO ESPECIAL INDÍGENA (ART. 33 DA LEI 6.001/1973)

“O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.

Pelo que consta da norma, são requisitos da usucapião indígena:

a.       Área de, no máximo, 50 ha.

b.      Posse mansa e pacífica por dez anos, exercida por indígena.

8.      DA USUCAPIÃO IMOBILIÁRIA ADMINISTRATIVA PREVISTA NO ART. 60 DA LEI 11.977/2009

A Lei 11.977/2009 – conhecida como Lei Minha Casa, Minha Vida – instituiu modalidade de usucapião administrativa ou extrajudicial, a ser efetivada no Cartório de Registro de Imóveis, dispensando demanda judicial.

No presente contexto, é possível que o Poder Público legitime a posse de ocupantes de imóveis públicos ou particulares, nos termos do art. 59 da norma, aqui antes exposto (“A legitimação de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor da posse direta para fins de moradia”). Tal legitimação da posse será concedida aos moradores cadastrados pelo Poder Público, desde que:

a) não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural; e

b) não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida anteriormente.

A legitimação de posse também será concedida ao coproprietário da gleba, titular de cotas ou frações ideais, devidamente cadastrado pelo Poder Público, desde que exerça seu direito de propriedade em um lote individualizado e identificado no parcelamento registrado.

Após concessão de tal direito, estabelece o art. 60 da Lei 11.977/2009 que o detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco) anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal. Em outras palavras, converte-se a mera legitimação da posse em propriedade, por meio da usucapião especial ou constitucional urbana. Ressalve-se que, no caso de bens públicos, não caberá tal conversão, diante da proibição que consta do § 3.º do art. 183 do Texto Maior e do art. 102 do CC/2002. Para requerer tal conversão, o adquirente deverá apresentar:

 I – certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel;

 II –declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural;

 III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; e

 IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas. Se a área for superior a 250 m², não será possível adquirir a área pela modalidade da usucapião especial ou constitucional urbana, mas apenas por outra categoria, caso da usucapião ordinária ou da extraordinária (art. 60, § 3.º, da Lei 11.977/2009).

Por fim, o título de legitimação de posse poderá ser extinto pelo Poder Público emitente quando constatado que o beneficiário não está na posse do imóvel e não houve registro de cessão de direitos. Após o procedimento para extinção do título, o Poder Público solicitará ao oficial de registro de imóveis a averbação do seu cancelamento (art. 60-A).

9.      A USUCAPIÃO DE IMÓVEIS PÚBLICOS

A Constituição Federal proíbe, expressamente, a usucapião de imóveis públicos, conforme os seus arts. 183, § 3.º, e 191, parágrafo único, proibições essas que atingem tanto os imóveis urbanos quanto os rurais.

A proibição remonta à Súmula 340 do STF, anterior à própria Constituição e aplicável ao Código Civil de 1916, que vedava expressamente a usucapião de terras devolutas.

O Código Civil de 2002 acabou por reproduzir a regra, com sentido mais amplo, em seu art. 102, in verbis: “Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião”. O sentido é mais amplo, pois além dos imóveis, a proibição também atinge os móveis.