Direito
das coisas
A
posse ad usucapionem ou usucapível é uma posse especial, que apresenta as
seguintes características principais:
a.
Posse com intenção de
dono (animus domini) –
b.
Posse mansa e
pacífica
c.
Posse contínua e
duradoura, em regra, e com determinado lapso temporal –
d.
Posse justa
e.
Posse de boa-fé e com
justo título, em regra
1.
DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA (ART. 1.242 DO CC)
De início, no caput do
dispositivo há previsão da usucapião ordinária regular ou comum,
cujos requisitos são os seguintes:
Posse mansa, pacífica e ininterrupta
com animus domini por 10 anos. O Código Civil de 2002 reduziu e unificou
os prazos anteriormente previstos, que eram de 10 anos entre presentes e de 15
anos entre ausentes (art. 551 do CC de 1916).
Justo título.
Boa-fé, no caso a boa-fé subjetiva, existente no campo
intencional ou psicológico (art. 1.201 do CC).
2.
DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (ART. 1.238 DO CC)
Assim, no que diz respeito à usucapião
extraordinária, é seu requisito essencial, em regra, a posse mansa e pacífica, ininterrupta,
com animus domini e sem oposição por 15 anos. O prazo cai para 10 anos
se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver
realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou seja, se a função social
da posse estiver sendo cumprida pela presença da posse-trabalho
3.
DA USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL, AGRÁRIA OU ESPECIAL RURAL – PRO
LABORE (ART. 191, CAPUT, DA CF/1988; ART. 1.239 DO CC E LEI 6.969/1981)
No que concerne aos requisitos dessa usucapião
especial rural ou pro labore, podem ser apontados os seguintes:
Área não superior a 50 hectares (50
ha), localizada na zona rural. Vale lembrar que apesar de originalmente o art.
1.º da Lei 6.969/1981 ter previsto uma área de 25 ha, este comando não foi
recepcionado pela CF/1988.
Posse de cinco anos ininterruptos, sem
oposição e com animus domini. Utilização do imóvel para subsistência ou
trabalho (pro labore), podendo ser na agricultura, na pecuária, no
extrativismo ou em atividade similar. O fator essencial é que a pessoa ou a
família esteja tornando produtiva a terra, por força de seu trabalho.
Aquele que pretende adquirir por usucapião não pode ser
proprietário de outro imóvel, seja ele rural ou urbano.
Além desses requisitos gerais, cumpre
destacar que o art. 3.º da Lei 6.969/1981 proíbe que a usucapião especial rural
ocorra nas seguintes áreas:
a.
Áreas indispensáveis à
segurança nacional.
b.
Terras habitadas por
silvícolas.
c.
Áreas de interesse
ecológico, consideradas como tais as reservas biológicas ou florestais e os
parques nacionais, estaduais ou municipais, assim declarados pelo Poder
Executivo, assegurada aos atuais ocupantes a preferência para assentamento em
outras regiões, pelo órgão competente.
4.
DA USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL OU ESPECIAL URBANA – PRO MISERO (ART.
183, CAPUT, DA CF/1988, ART. 1.240 DO CC E ART. 9.º DA LEI 10.257/2001).
A inclusão da nova
usucapião especial urbana por abandono do lar conjugal pela Lei 12.424/2011
(art. 1.240-A do CC)
A usucapião constitucional ou especial
urbana (pro misero) está consagrada no caput do art. 183 da
Constituição Federal, pelo qual: “Aquele que possuir como sua área urbana de
até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e
sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. A
norma está reproduzida no art. 1.240 do CC/2002 e no caput do art. 9.º
da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
Pelo que consta dos dispositivos
legais mencionados, são os requisitos da usucapião constitucional ou especial
urbana:
a.
Área urbana não superior a
250 m².
b.
Posse mansa e pacífica de
cinco anos ininterruptos, sem oposição, com animus domini.
c.
O imóvel deve ser
utilizado para a sua moradia ou de sua família, nos termos do que consta do
art. 6.º, caput, da CF/1988 (pro misero).
d.
Aquele que adquire o bem
não pode ser proprietário de outro imóvel, rural ou urbano; não podendo a
usucapião especial urbana ser deferida mais de uma vez.
5.
A LEI 12.424, DE 16 DE
JUNHO DE 2011, INCLUI NO SISTEMA A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DO
LAR.
Vejamos a redação do novo comando, constante do art. 1.240-A do
CC/2002:
“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel
urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade
divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1.º O direito previsto no caput não será reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez”.
6.
DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COLETIVA (ART. 10 DA LEI
10.257/2001)
Dispõe o caput do art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001):
“Art. 10. As áreas urbanas com mais de
duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda
para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não
for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são
susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não
sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural”.
O comando consagra a usucapião especial urbana coletiva ou,
tão somente, usucapião coletiva, possível nos casos envolvendo imóveis
localizados em zonas urbanas.
São seus requisitos:
a.
Área urbana, havendo
limitação mínima de 250 m².
b.
Posse de cinco anos
ininterruptos, sem oposição, com animus domini. Como se pode perceber,
não há exigência de que a posse seja de boa-fé.
c.
Existência no local de
famílias de baixa renda, utilizando o imóvel para moradia, nos termos do art.
6.º, caput, da CF/1988.
d.
Ausência de possibilidade
de identificação da área de cada possuidor.
e.
Aquele que adquire não
pode ser proprietário de outro imóvel – rural ou urbano.
7.
DA USUCAPIÃO ESPECIAL INDÍGENA (ART. 33 DA LEI 6.001/1973)
“O índio, integrado ou não, que ocupe
como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta
hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.
Pelo que consta da norma, são
requisitos da usucapião indígena:
a.
Área de, no máximo, 50 ha.
b.
Posse mansa e pacífica por
dez anos, exercida por indígena.
8.
DA USUCAPIÃO IMOBILIÁRIA ADMINISTRATIVA PREVISTA NO ART. 60 DA
LEI 11.977/2009
A Lei 11.977/2009 – conhecida como Lei
Minha Casa, Minha Vida – instituiu modalidade de usucapião administrativa ou
extrajudicial, a ser efetivada no Cartório de Registro de Imóveis, dispensando demanda
judicial.
No presente contexto, é possível que o
Poder Público legitime a posse de ocupantes de imóveis públicos ou
particulares, nos termos do art. 59 da norma, aqui antes exposto (“A
legitimação de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor
da posse direta para fins de moradia”). Tal legitimação da posse será concedida
aos moradores cadastrados pelo Poder Público, desde que:
a) não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro
imóvel urbano ou rural; e
b) não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida
anteriormente.
A legitimação de posse também será
concedida ao coproprietário da gleba, titular de cotas ou frações ideais,
devidamente cadastrado pelo Poder Público, desde que exerça seu direito de propriedade
em um lote individualizado e identificado no parcelamento registrado.
Após concessão de tal direito,
estabelece o art. 60 da Lei 11.977/2009 que o detentor do título de legitimação
de posse, após 5 (cinco) anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de
registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo
em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição
Federal. Em outras palavras, converte-se a mera legitimação da posse em
propriedade, por meio da usucapião especial ou constitucional urbana. Ressalve-se
que, no caso de bens públicos, não caberá tal conversão, diante da proibição
que consta do § 3.º do art. 183 do Texto Maior e do art. 102 do CC/2002. Para
requerer tal conversão, o adquirente deverá apresentar:
I – certidões do cartório
distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que versem sobre
a posse ou a propriedade do imóvel;
II –declaração de que não
possui outro imóvel urbano ou rural;
III – declaração de que o
imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; e
IV – declaração de que
não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas
urbanas. Se a área for superior a 250 m², não será possível adquirir a área
pela modalidade da usucapião especial ou constitucional urbana, mas apenas por
outra categoria, caso da usucapião ordinária ou da extraordinária (art. 60, §
3.º, da Lei 11.977/2009).
Por fim, o título de legitimação de
posse poderá ser extinto pelo Poder Público emitente quando constatado que o beneficiário
não está na posse do imóvel e não houve registro de cessão de direitos. Após o
procedimento para extinção do título, o Poder Público solicitará ao oficial de
registro de imóveis a averbação do seu cancelamento (art. 60-A).
9. A
USUCAPIÃO DE IMÓVEIS PÚBLICOS
A Constituição Federal proíbe,
expressamente, a usucapião de imóveis públicos, conforme os seus arts. 183, §
3.º, e 191, parágrafo único, proibições essas que atingem tanto os imóveis
urbanos quanto os rurais.
A proibição remonta à Súmula 340 do STF, anterior à própria
Constituição e aplicável ao Código Civil de 1916, que vedava expressamente a
usucapião de terras devolutas.
O Código Civil de 2002 acabou por reproduzir a regra, com
sentido mais amplo, em seu art. 102, in verbis: “Os bens públicos não
estão sujeitos a usucapião”. O sentido é mais amplo, pois além dos imóveis, a
proibição também atinge os móveis.
